Znalazłeś na pierwszy rzut oka fantastyczny teren pod budowę domu i w dodatku w atrakcyjnej cenie i już nie możesz doczekać się podpisania umowy przeniesienia własności i spieszysz się aby ktoś nie sprzątnął Ci oferty sprzed nosa. Super tylko warto abyś miał absolutną pewność, że nie popełniasz ogromnego błędu, który będzie Cię słono kosztował i nawet pozbawi marzeń o budowie własnego domu. Dlaczego? Bo może nie zdajesz sobie sprawy, że oferta nie jest wcale taka wspaniała i ma haczyki prawne. Dlatego warto, abyś przeczytał ten artykuł do końca i utwierdził się w przekonaniu, że jesteś naprawdę dobrze przygotowany do transakcji.
1. Zapoznaj się ze stanem prawnym działki
Nie wszystkie zapisy dotyczące stanu prawnego działki znajdują się w Księdze Wieczystej działki, więc nie traktuj tego dokumentu jako wyroczni, bo możesz się mocno rozczarować. Niektóre wpisy mogą być nieujawnione jak choćby kwestia dostępu do drogi publicznej czy kwestia umowy dożywocia. Wszelkie obciążenia powinny znajdować się w dziale III KW, ale nie muszą. Dlatego też poproś Kupującego o przedstawienie aktu notarialnego zakupu działki.
2. Upewnij się, że działka ma dostęp do drogi publicznej
Działki muszą mieć faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej.
Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej (drogi koniecznej).
Tego, czy droga jest zaliczona do publicznych, i jaką ma kategorię (gminna, powiatowa, wojewódzka) można się dowiedzieć w urzędzie miasta lub gminy albo w starostwie powiatowym. Drogi, które nie są zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, na przykład w osiedlach mieszkaniowych czy dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, są drogami wewnętrznymi.
Najkorzystniejsza sytuacja dla przyszłego właściciela działki występuje wtedy, gdy ma ona dostęp do drogi publicznej i z nią sąsiaduje. A co jeśli nie? Co wtedy?
Gdy działka budowlana ma dostęp do drogi publicznej i z nią sąsiaduje, stawia to nas w komfortowej sytuacji. To bowiem na właścicielu drogi, którym może być gminny bądź wojewódzki samorząd lub Skarb Państwa, leży utrzymanie jej w należytym stanie, po stronie właściciela działki pozostaje tylko odpowiednie połączenie drogi z taką nieruchomością.
Sytuacja komplikuje się w momencie, gdy działka budowlana połączona jest z drogą publiczną przez drogę prywatną. Sprawdzenie, w jaki sposób działka jest połączona z drogą publiczną jest kluczowe przed zakupem działki. Jeśli okaże się, że dostęp do drogi publicznej przebiega przez drogę prywatną a teren należy do przyszłego naszego sąsiada i w dodatku nie ma ustanowionej służebności przejazdu to może okazać się na przykład, że obecny właściciel drogi może nie zgadzać się na jej udostępnianie w przyszłości Tobie, a zmuszenie go do tego będzie trudne, co więcej, może okazać się niemożliwe. Bez służebności przejazdu i ustanowienia drogi koniecznej nikt nie wyda Ci pozwolenia na budowę.
Ustanowienie służebności gruntowej
Przy ustanowianiu służebności gruntowej warto spisać odpłatności za korzystanie z drogi, można również ustalić sposób podziału kosztów za utrzymanie jej wspólnego odcinka (utwardzanie, odśnieżanie i tak dalej). Bywa jednak i tak, że właściciel drogi nie chce – nawet w ramach umowy – przyjąć do wiadomości, że ktoś inny będzie korzystać z jego terenu. Co wtedy?
Służebność gruntowa ustanowiona sądownie
Służebność gruntową można ustanowić w postępowaniu sądowym. Mówi o tym art. 145 Kodeksu Cywilnego, który w paragrafie pierwszym wskazuje, że „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”. Sąd doprowadzając do wyznaczenia takiej służebności gruntowej, na podstawi opinii biegłych, może wyznaczyć sposób wynagradzania właściciela takiej drogi.
3. Zweryfikuj uzbrojenie działki
Nie wystarczą zapewnienia Właściciela, że działka ma dostęp do mediów. Obejrzyj dokładnie gdzie znajduje się ewentualny licznik elektryczny czy studzienka kanalizacyjna.
Sprawdź, czy w pobliżu działki jest sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna, gazowa. Możesz się tego dowiedzieć w miejscowych zakładach zarządzających sieciami. Możesz tam również zasięgnąć informacji o możliwościach i kosztach ewentualnych przyłączenia do tych sieci.
Co jeśli nie ma możliwości podłączenia do kanalizacji sanitarnej? Są wtedy dwie możliwości: 1. trzeba będzie wybudować zbiornik bezodpływowy (szambo) albo opcja numer 2. trzeba będzie wybudować przydomową oczyszczalnię ścieków.
Co jeśli w pobliżu nie ma sieci gazowej? Instalacja może być również zasilana ze zbiornika gazu płynnego. I tak przykładowo dla potrzeb domu o powierzchni do 300 m2 zwykle wykorzystywane są zbiorniki o pojemności 2700 l, który będziesz musiał napełniać raz w roku. Musisz również pamiętać, że instalacja zbiornika na gaz płynny wymaga dopełnienia niezbędnych formalności zawartych w przepisach techniczno-budowlanych, które dotyczą m.in. sposobu usytuowania na działce zbiorników na gaz płynny. Zgodnie z przepisami zbiorniki gazu płynnego nie mogą być usytuowane w zagłębieniach terenu oraz w miejscach podmokłych. Muszą natomiast znajdować się poza domem, na terenie działki w odpowiedniej odległości. Odległość zależy min. czy zamontujemy zbiornik naziemny czy podziemny. Zależy to między innymi od powierzchni działki, od poziomu wód gruntowych i od względów estetycznych.
4. Zapoznaj się z mapką ewidencyjną działki
Ogólnie rzecz biorąc mapa ewidencyjna działki jest dokumentem przedstawiającym przebieg granic nieruchomości gruntowych i usytuowanie budynków na danym terenie. Jest ona potrzebna przede wszystkim do wykonywania innych map przez geodetę, z którego usług trzeba skorzystać także przy realizacji inwestycji budowlanej.
Wybierz się na oględziny działki dzierżąc w ręku mapkę ewidencyjną. Przeanalizujesz na żywo czy faktycznie zgodnie z jej treścią granica działki przebiega tak jak przekonuje Właściciel i tak jak zostało zaprezentowane w ofercie sprzedaży działki.
Mapy ewidencyjne znajdują się w bazach danych Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, na które składają się zasoby centralne, wojewódzkie i powiatowe. Bazy prowadzone są w sposób elektroniczny, dlatego mapy możesz obejrzeć online.
Mapę wydaje Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, który działa przy Starostwie Powiatowym. Aby go uzyskać, trzeba złożyć pisemny wniosek oraz uiścić stosowną opłatę skarbową.
Mapy ewidencyjne są dostępne online – możesz je obejrzeć na stronie Geoportal.gov.pl Usługa jest bezpłatna. Jednak pozyskana w ten sposób mapa nie ma charakteru oficjalnego dokumentu, a więc nie może być wykorzystana do załatwienia formalności urzędowych. Z portalu możesz skorzystać, na przykład w sytuacji, gdy chcesz pozyskać informacje o działce, którą zamierzasz kupić.
5. Zapoznaj się z dokładnymi wymiarami działki
Wbrew pozorom wymiary działki mogą być kluczowe i determinować co będziemy mogli na niej zbudować.
Ogólne przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określają, że budynek na działce budowlanej należy ulokować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- 4 m – gdy jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi;
- 3 m – gdy ściana nie ma otworów okiennych ani drzwiowych;
Czasami można budować bliżej. Jest kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy. Jest to dopuszczalne, gdy:
- wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;
- działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m;
6. Upewnij, że działka budowlana nie leży na terenie zalewowym. A co jeśli leży?
Stosowne informacje znajdziesz na http://mapy.isok.gov.pl/ Dlaczego ma to znaczenie oprócz oczywistych przesłanek, które mają uchronić Cię przed ewentualnym zalaniem? Tereny zalewowe oprócz potencjalnego ryzyka zalania są bardzo drogie do ubezpieczenia przed ewentualnymi szkodami. Dodatkowo ma to szczególne znaczenie w procedurze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy gdyż będziesz podlegał obowiązkowi uzgodnienia wniosku w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią z Państwowym Gospodarstwem Wodnym – Wody Polskie.
Oznacza to, że w przypadku, gdy gmina nie będzie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, będziesz musiał jako osoba planująca budowę na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią złożyć stosowny wniosek do Wód Polskich celem uzgodnienia z tym organem dokumentacji w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.
Dokonując uzgodnień wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, Wody Polskie będą uwzględniały prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi, poziom zagrożenia powodziowego, proponowaną zabudowę i zagospodarowanie terenu położonego na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, a także jego aktualne zagospodarowanie i dotychczasowe przeznaczenie.
Uzgodnienie w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią Wody Polskie dokonują w drodze decyzji. Wody Polskie mogą odmówić uzgodnienia wniosku.
Informacje o tym, czy teren jest zalewowy i czy jest narażony na okresowe podtopienia możesz również uzyskać bezpośrednio w gminie lub oglądając plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu jeśli taki plan istnieje.
7. Uwzględnij nachylenie terenu
Punkt ten bezpośrednio nawiązuje do punktu 6 dotyczącego terenu zalewowego. Nachylenie terenu ma bezpośrednie przełożenie na spływ wody. Nie chcesz chyba, aby przez Twoją działkę płynął nagle rwący potok.
8. Zleć badania geotechniczne jeśli są ku temu przesłanki
Koszt takiego badania kształtuje się w przedziale 1000-1500zł w przypadku budynku niepodpiwniczonego. Prawie na pewno i tak będziesz musiał je dołączyć do dokumentacji, ubiegając się o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego.
Badania te pozwalają odpowiedzieć na pytania:
- jaki typ gruntów znajduje się na danym obszarze;
- na jakiej głębokości są umiejscowione poszczególne warstwy gruntu, w tym warstwa nośna;
- jaki jest poziom wód gruntowych i jakie są jego wahania;
- czy na danym gruncie można lokalizować obiekty budowlane;
- jaki rodzaj fundamentowania należy zastosować, aby budynek był stabilny i bezpieczny w użytkowaniu.
Ma to zatem bezpośrednie przełożenie co da się wybudować. Jeśli w okolicy nie będziesz miał sąsiadów i brak informacji o tego typu badaniach na przyległych terenach to może warto zainteresować się tematem?
Przykładowo opinia geotechniczna pozwala na prawidłowe i bezpieczne zaprojektowanie fundamentów domu – określa ich głębokość, sugeruje dobór ich rodzaju oraz właściwej izolacji; odpowiada na pytanie, czy możliwe jest podpiwniczenie budynku, odprowadzanie deszczówki z dachu do gruntu, zbudowanie przydomowej oczyszczalni ścieków itd. Wszystkie te informacje mają przełożenie na przyszłe koszty budowy domu oraz informują o możliwościach zabudowy.
Może się bowiem okazać, że np. z powodu mało stabilnego gruntu z pozoru atrakcyjny między innymi cenowo teren nie nadaje się pod zabudowę.
9. Sprawdź czy teren działki leży na obszarze chronionym
W niektórych miejscach Polski zaleca się sprawdzenie, czy oferowana działka nie znajduje się przypadkiem w nieszczęsnym (dla większości inwestorów) obszarze chronionego krajobrazu czy obszarze Natura 2000?
Jeśli znamy numer działki albo jej lokalizację wszystkie niezbędne informacje znajdziemy na geoportalu.
Przykładowo planowanie inwestycji w obszarze NATURA 2000 z góry skazane jest na spore wydatki, znaczne wydłużenie czasu realizacji inwestycji a w niektórych przypadkach, całkowity zakaz realizacji tejże inwestycji.
10. Chcesz na pewno kupić tą działkę? Podpisz pierw notarialną umowę przedwstępną.
Dzięki podpisaniu umowy przedwstępnej zyskasz pewność, że sprzedający nie podniesie nagle ceny lub nie sprzeda działki komuś innemu. Umowę taką można podpisać w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak tylko ta ostatnia jest gwarancją, że dojdzie do podpisania umowy kupna-sprzedaży.
Trzeba jednak pamiętać, że spisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z kosztami oraz zobowiązuje obie strony: jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu.
Jeśli potrzebujesz fachowej pomocy osoby zajmującej się zawodowo sprzedażą nieruchomości to chętnie pomogę i przeprowadzę Cię bezstresowo przez ten proces mając na uwadze wszystkie pułapki opisane powyżej.
